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¿Se puede vender una vivienda heredada aunque alguno de los herederos se oponga?

Una vivienda es copropiedad de tres hermanos por título de herencia, de tal forma que cada uno de los tres es titular de una tercera parte en proindiviso. Hay un comprador que realiza una oferta muy interesante. Dos hermanos quieren venderla y uno de ellos se opone salvo que le sea vendida a él muy por debajo del precio ofrecido.

¿Podemos obligarle a vender su parte?

‘El código civil establece que nadie está obligado a permanecer en la copropiedad de una cosa, y basta con que uno de los copropietarios quiera para que obligue al resto a dividir la cosa común, siempre que esta división no la haga inservible para el uso a que se destina.

En este caso siendo la vivienda indivisible entre los tres copropietarios, y no existiendo acuerdo entre ellos para adjudicársela a uno o vendérsela a un tercero, la Ley prevé una solución: La venta en el Juzgado a través de una subasta pública, previa presentación de una demanda de división de cosa común en el juzgado correspondiente a la demarcación donde se encuentre el bien.

El precio de salida de la subasta se determinará previa tasación de la vivienda por un profesional, y en esta podrá participar cualquiera, tanto los copropietarios como terceras personas o empresas.

Es evidente que la subasta publica no es la mejor solución, pero hay casos en que es la única, y es cierto que muchas veces el copropietario demandado que no quiere vender acaba por llegar a un acuerdo, ya que la subasta siempre va a ocasionar más perjuicio y gastos a todos ellos.’

No olvides que si tienes alguna duda, nos la puedes plantear: nuestro equipo de profesionales la resolverá sin ningún compromiso. 

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¿Podemos nombrar presidente de la comunidad a un vecino moroso?

¿Podemos nombrar presidente de la comunidad a un vecino moroso?

‘La pregunta no debe ser si puede ser presidente un vecino moroso, sino si es conveniente.

Partimos de las posibles maneras de nombramiento de presidente. La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) recoge en su artículo trece, que éstas serán dos:

1. Nombrado de entre los propietarios mediante elección – En este caso, es lógico que una comunidad de vecinos no nombre presidente al propietario moroso.
2. Nombrado de entre los propietarios mediante turno rotatorio – Es la forma de elección más común en las comunidades de vecinos.

Por otra parte, la Ley no establece que no pueda ser presidente de la comunidad un propietario moroso, por lo que puede ser nombrado sin ningún problema. De cualquier forma, como moroso, podrá acudir y participar en las Juntas de Vecinos, pero no votar .

Otra cosa es que sea conveniente, y no cabe lugar a dudas de que esta no es la opción más recomendable para la comunidad, ya que se crearía un conflicto de intereses entre ambos, dado que el presidente que es quien representa a la comunidad, tanto en juicio como fuera de él. Por tanto, es él quien ha de reclamar a los morosos y pierde el sentido que quién debe solicitar los pagos esté pendiente de hacerlos, pudiendo darse el caso de que tratara de obstaculizar cualquier acción encaminada a reclamarle la deuda.

Llegado el caso y en el supuesto de que ya hubiese sido elegido, el artículo 13.7 LPH faculta a los vecinos para quitarle del cargo antes de la expiración del mandato, por acuerdo adoptado en Junta de Propietarios, convocada en sesión extraordinaria por el presidente, o en su defecto, por una cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación.’

Recuerda, si tienes cualquier duda relacionada con este u otros temas no dudes en planteárnosla: nuestro equipo de profesionales estará encantado de resolverla.

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¿Los gastos en las comunidades se reparten por igual entre los vecinos?

He comprado un piso, y la comunidad me dice que los gastos se reparten por igual, pero eso no es lo que pone en los estatutos

‘Seguramente en sus estatutos, como en la inmensa generalidad de las comunidades, aparece que los gastos de conservación y reparación se reparten por coeficientes entre los propietarios.

Este sistema es el natural de reparto, cada uno soporta los gastos y beneficios conforme a su participación en la propiedad.

Sin embargo, también es muy habitual que las comunidades, por falta de profesionalización del administrador, y falta de medios para gestionar la comunidad, acudieran desde el inicio a un sistema sencillo de reparto de gastos por partes iguales. Todos los vecinos soportan cuotas iguales, y el saldo de la cuenta, no está distribuido entre todos los vecinos. Todo es de todos.

Esta situación es muy común, especialmente en comunidades constituidas hace décadas, en que no ha intervenido Administrador de Fincas.

La norma dice que los vecinos contribuirán a los gastos conforme al coeficiente establecido en el título o a lo especialmente establecido. Ciertamente la Comunidad es soberana para decidir un cambio del régimen de distribución de gastos. Este acuerdo habría de adoptarse por unanimidad en Junta de Propietarios.

No obstante, si la comunidad lleva lustros distribuyendo sus gastos por partes iguales, como se intuye en su planteamiento, pudiera considerarse que, aún cuando no conste un acuerdo expreso de “modificación” del sistema de reparto, tal acuerdo se tomó, y se ha consolidado en la comunidad, en cuyo caso devendría obligatorio para todos los vecinos, nuevos y originales.

No obstante cada caso merece un estudio específico, por lo que le recomendamos que con todos los antecedentes, acuda a un abogado‘.

Recuerda, si tienes cualquier otra duda, anímate y no dudes en enviárnosla: nuestro equipo de abogados está encantado de resolverla.  

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¿En qué consisten las “arras penitenciales”?

¿En qué consisten las “arras penitenciales”?

‘Frente a otros tipos de arras, como son las confirmatorias y las penales, las arras penitenciales son las únicas específicamente reguladas en nuestro Código Civil como arras, encontrándolas en la regulación del contrato de compraventa.

Así, se trata del dinero que el comprador de la casa deja como señal al vendedor o promotor cuando se apalabra la compra de una vivienda.

Los efectos y consecuencias del establecimiento de las arras penitenciales son de particular trascendencia. Aunque visiblemente consisten en que el comprador las entrega al vendedor al tiempo de suscribir el contrato y, éste las pierde o  ha de devolverlas duplicadas en caso de rescisión del contrato, lo realmente trascendente es que entrañan una facultad no existente en otro caso. Y es que, uno y otro contratante pueden desistir del contrato por su mera voluntad, sin que la parte contraria pueda exigir la realización de la venta. Así se recoge una facultad de desistimiento unilateral con el efecto antes referido.

Tal es la relevancia de estas arras, que la doctrina judicial considera su aplicación restrictiva a favor de las arras confirmatorias (sirven para acreditar la celebración del contrato). De modo que sólo si de forma clara se recoge que se trata de arras penitenciales, o su carácter resolutorio, se considerarán tales’.

Recuerda, si tienes cualquier duda, anímate y no dudes en enviárnosla: nuestro equipo de abogados está encantado de resolverla.  

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La fianza como pago de las rentas en un arrendamiento

¿Con la fianza prestada en un arrendamiento puedo hacer frente el pago de rentas?

‘La fianza siempre ha sido un elemento incorporado al contrato de arrendamiento, al punto de que su previsión en la Ley de arrendamientos urbanos tiene carácter de derecho “obligatorio”, y es que al margen de otras garantías, “será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico” en cantidad equivalente a una mensualidad de renta para el arrendamiento de viviendas y de dos para el resto de los arrendamientos.

La fianza que el arrendatario presta está destinada a garantizar el cumplimiento de las obligaciones que derivan del contrato, lógicamente las obligaciones del arrendatario, entre las que se incluye el pago de la renta.

En este sentido, es evidente que con su importe puede decirse que  se puede hacer frente al pago de las rentas. No obstante quizá lo que hay que preguntarse es en qué momento puede hacerse esta aplicación de la fianza.

Si consideramos que esta señal garantiza aquellas obligaciones del arrendatario, y que su cumplimiento o no, sólo puede valorarse a la finalización del contrato, se hace preciso esperar a su extinción para hacer la aplicación de la fianza.

Dicho de otro modo, no es conforme a derecho que el arrendatario deje de pagar la última o las dos últimas mensualidades de renta, por aplicarse a ella/s la fianza, pues sólo con la entrega del bien arrendado con plena conformidad del arrendador, queda completado el cumplimiento de las obligaciones del arrendatario’.

Recuerda, si tienes cualquier duda, anímate y no dudes en enviárnosla: estaremos encantados de resolverla.