En muchas ocasiones, los propietarios de una vivienda en alquiler tienen temor a que sus inquilinos no paguen las cuotas. Y es que esta situación es bastante común en nuestro país, especialmente cuando los precios de los alquileres aumentan considerablemente.
Sin embargo, si como dueño has llegado a esta situación, debes saber que existen varias opciones para solucionarlo. Y, por lo general, saldrás beneficiado.
En el contrato de alquiler, la principal obligación del inquilino es pagar las cuotas dentro del plazo establecido. Según el artículo 17 de la ley de Arrendamientos Urbanos, debe ser durante los siete primeros días del mes salvo pacto contrario. El impago es una acción ilegal. Por eso podemos realizar diferentes actuaciones en el momento en el que se deja de pagar una solo cuota.
Acciones que se pueden llevar a cabo ante el impago de un alquiler
Por lo general existen tres formas de proceder, tanto extrajudicial como judicialmente:
Por vía extrajudicial
Diálogo
Aunque esta situación puede resultar bastante incómoda tanto para el propietario como para el inquilino, antes de acudir a los tribunales es aconsejable tratar de mediar verbalmente con el moroso o de manera más formal por escrito. Esto servirá para llamar la atención del alquilado y que pueda actuar sin problemas antes de pasar a acciones legales.
En este caso, la forma de proceder depende del dueño de la vivienda, y de su interés en mantener el contrato en vigor, así puede acordar el pago de la deuda de forma fraccionada en los siguientes recibos, perdonar parte de la deuda o toda, que el inquilino abandone la vivienda, etc.
- Burofax
Puede dirigirse al inquilino por vía de escrita realizando una reclamación que permita tener una prueba fehaciente de su realización. Para ello, lo habitual es enviar al arrendatario en mora una comunicación de reclamación de deuda por medio de burofax, con certificación de contenido y acuse de recibo.
Por lo que más adelante se señalará, en este documento se reclamará al moroso que pague la deuda en un plazo de tiempo determinado, advirtiéndole de que si no paga se acudirá a la vía judicial.
Por vía judicial
La reclamación en vía judicial supone interponer la demanda denominada de desahucio. Lo habitual es que a la petición de recuperar la vivienda, se sume la solicitud de abonar la deuda acumulada. Si bien, ambas peticiones pueden ejercitarse de forma separada, lo habitual es que ambas se ejerciten de forma acumulada.
Iniciado el procedimiento judicial, y una vez que el inquilino ha sido notificado del proceso judicial, este tiene la opción de pagar lo que debe antes de que se celebre el juicio. Es lo que se conoce como “enervación”, por la que el moroso puede abonar las cuotas pendientes, haciéndolo ante notario o mediante un depósito en el juzgado, y finalizar el conflicto y procedimiento judicial.
Evidentemente, esta situación supone también que las costas causadas serán de cuenta del inquilino, pese a lo que puede no ser del agrado del propietario, para el que serán baldíos los esfuerzos realizados para librarse del inquilino incumplidor. Por esta razón es importante el previo requerimiento de pago, pues de haberse realizado con una antelación de un mes, se impide la eficacia de la enervación. También es oportuno aclarar que también impide la enervación el hecho de que se haya utilizado ya en reclamación anterior.
Es preciso advertir que lo que no se debe realizar en ningún caso ni antes de que se realice el proceso de desahucio ni durante el mismo, es cambiar las cerraduras de la vivienda o cortar los suministros, por ejemplo. Esta acción se considera ilegal y delictiva porque en un contrato de alquiler el propietario de la vivienda es el inquilino hasta que no se rescinda por ambas partes. El arrendatario puede denunciar allanamiento de morada o situaciones similares.
Medidas para asegurar solvencia
Para tener una mayor solvencia en el caso de que se produzca el impago de un alquiler, podemos tomar algunas medidas preventivas antes de firmar el contrato:
- Asegurarse de que el inquilino va a poder pagar las mensualidades. Para ello, se le puede pedir la copia de más de una nómina y su número de la Seguridad Social.
- Por ley, el pago de fianza es obligatorio y, como mínimo es el pago de una mensualidad. En el caso de que el inquilino no pague, la fianza no se tiene que devolver.
- Que el arrendatario cuente con un aval, ya sea del banco o privado. Si no paga, ese aval lo hará por él.
- Contratar un seguro de impago. Muchas aseguradoras cubren los impagos de alquileres, los desperfectos, etc. Por lo que contar con uno puede ser una buena forma de asegurarse el dinero del alquiler todos los meses. El inconveniente es que hay que pagarlo.
Si tienes cualquier duda o te encuentras en una situación de impago de un alquiler, recuerda que en AIDE Abogados somos especialistas en derecho inmobiliario en Burgos. Estamos a tu disposición para todo lo que necesites.
