Derecho Inmobiliario archivos - Aide Abogados
Derecho Inmobiliario

Las claves del desahucio ante un impago del alquiler

desahucio

 

Cuando el incumplimiento de la obligación de pago de rentas en contratos de alquiler se tiene que resolver tras un procedimiento judicial, su desarrollo puede alargarse durante meses. A esto hay que añadirle que, además de acumular las rentas ya impagadas, puede que el inquilino tenga que hacerse cargo de las que se devengan del procedimiento. Esta, posiblemente desesperante, situación, hizo nacer la necesidad de crear vías que permitieran reducir el tiempo del procedimiento, y que terminasen de forma flexible sin necesidad de sentencia.

Por ello, en el procedimiento en que se reclamara el desahucio se introdujeron especialidades en su tramitación, que tanto se refieren a su conclusión anticipada, como a la concesión al propietario de plantear salidas rápidas a la solución judicial del conflicto. Veámoslas:

 

 

1- Se puede evitar una sentencia que alargue el proceso

Planteada la demanda se le traslada al inquilino y se le dirige requerimiento de pago por el Juzgado, para que en el plazo de 10 días:

  • desaloje la vivienda,
  • pague la renta adeudada,
  • enerve la acción (pague las rentas debidas a la fecha del acto dejando vivo el contrato),
  • o manifieste los motivos por los que no debe la cantidad que se le reclama.

Este primer acto, permitiría que el procedimiento concluya sin necesidad de sentencia en el caso de que no exista oposición.

Esta particularidad permite abreviar un sin número de procedimientos judiciales, en que el inquilino, tras la notificación de la demanda de desahucio, nada podía hacer, y sin embargo el procedimiento continuaba hasta la celebración del juicio y sentencia, produciéndose un alargamiento innecesario del mismo, y consiguiente retraso en la recuperación del inmueble por el arrendador, y acumulación de rentas impagadas.

En la actualidad, salvo en el caso de que el inquilino manifieste su oposición a la deuda, no se producirá sentencia, sino que directamente se dictará Decreto dando paso al lanzamiento, o recuperación de la vivienda por el propietario, en el día que se hubiera señalado.

 

2- Perdonar la deuda

Otra particularidad deriva del hecho de que el arrendador, para procurar una salida rápida, puede, al formular la demanda, manifestar al inquilino su disposición para perdonarle parte o toda la deuda y costas. Eso sí, siempre y cuando el inquilino devuelva el inmueble en el plazo que se le señale, que no podrá ser inferior a 15 días.

Esta opción resulta muy útil especialmente en los supuestos en que el propietario tienen la convicción de que el inquilino no tiene recursos contra los que poder hacerse el cobro de la deuda. Así se procura una solución razonablemente rápida en la recuperación del inmueble.

 
desahucio
 

3- Posibilidad de mantenerse en la vivienda

Por último, existe otra especialidad en los procedimientos de desahucio. Manifestado el impago de rentas, e iniciado el procedimiento de desahucio, la consecuencia normal de la sentencia es la resolución del contrato, es decir, su extinción entre las partes.

Sin embargo, la ley ha creado un recurso para el arrendatario, a fin de que, incluso después de iniciado el procedimiento de desahucio por impago de renta, pueda rehabilitar el contrato y mantenerse en la vivienda.

Efectivamente, en el plazo de 10 días desde que se le notifique la demanda, el arrendatario puede entregar al propietario por vía notarial, o consignación en el Juzgado, el importe de las rentas adeudadas, a la fecha en que realice el pago o consignación.

Pero hay dos supuestos en que el inquilino no puede utilizar esta vía de rehabilitación:

  1. Cuando ya lo hubiera utilizado en procedimiento anterior,
  2. Cuando hubiera precedido a la demanda un requerimiento fehaciente de pago con la advertencia de inicio judicial del desahucio, y el pago no se hubiera producido.

 

En la demanda deben expresarse estas condiciones 

A estos efectos, cuando el propietario formula la demanda, debe manifestar en ella si se dan o no las condiciones que permitan la enervación de la acción y el pago de la renta.

Por ello, en consideración de las opciones que permite el procedimiento al arrendador (las circunstancias concurrentes en la relación de alquiler, las personales de los contratantes, su interés o no en recuperar la relación, la causa del impago, la reiteración o no de incumplimientos, etc.), estas deben tenerse en cuenta desde el primer momento, a efecto de enfrentarse al conflicto con una estrategia clara que permita la mejor solución para el propietario.

Lógicamente, evidenciado el incumplimiento, de no considerarse accidental, procede exponer el asunto a un abogado, a fin de que oriente las actuaciones a seguir, para la más pronta y completa realización del interés del arrendador. Recuerda que en AIDE Abogados somos especialistas en derecho inmobiliario en Burgos.

Derecho Inmobiliario

3 acciones para afrontar el impago de un alquiler

impago de un alquiler

En muchas ocasiones, los propietarios de una vivienda en alquiler tienen temor a que sus inquilinos no paguen las cuotas. Y es que esta situación es bastante común en nuestro país, especialmente cuando los precios de los alquileres aumentan considerablemente.

Sin embargo, si como dueño has llegado a esta situación, debes saber que existen varias opciones para solucionarlo. Y, por lo general, saldrás beneficiado.

En el contrato de alquiler, la principal obligación del inquilino es pagar las cuotas dentro del plazo establecido. Según el artículo 17 de la ley de Arrendamientos Urbanos, debe ser durante los siete primeros días del mes salvo pacto contrario. El impago es una acción ilegal. Por eso podemos realizar diferentes actuaciones en el momento en el que se deja de pagar una solo cuota.

 

 

Acciones que se pueden llevar a cabo ante el impago de un alquiler

Por lo general existen tres formas de proceder, tanto extrajudicial como judicialmente: 

 

Por vía extrajudicial

 

  • impago de un alquilerDiálogo

Aunque esta situación puede resultar bastante incómoda tanto para el propietario como para el inquilino, antes de acudir a los tribunales es aconsejable tratar de mediar verbalmente con el moroso o de manera más formal por escrito. Esto servirá para llamar la atención del alquilado y que pueda actuar sin problemas antes de pasar a acciones legales.

En este caso, la forma de proceder depende del dueño de la vivienda, y de su interés en mantener el contrato en vigor, así puede acordar el pago de la deuda de forma fraccionada en los siguientes recibos, perdonar parte de la deuda o toda, que el inquilino abandone la vivienda, etc.

 

  • Burofax

Puede dirigirse al inquilino por vía de escrita realizando una reclamación que permita tener una prueba fehaciente de su realización. Para ello, lo habitual es enviar al arrendatario en mora una comunicación de reclamación de deuda por medio de burofax, con certificación de contenido y acuse de recibo.

Por lo que más adelante se señalará, en este documento se reclamará al moroso que pague la deuda en un plazo de tiempo determinado, advirtiéndole de que si no paga se acudirá a la vía judicial. 

 

Por vía judicial

La reclamación en vía judicial supone interponer la demanda denominada de desahucio. Lo habitual es que a la petición de recuperar la vivienda, se sume la solicitud de abonar la deuda acumulada. Si bien, ambas peticiones pueden ejercitarse de forma separada, lo habitual es que ambas se ejerciten de forma acumulada.

Iniciado el procedimiento judicial, y una vez que el inquilino ha sido notificado del proceso judicial, este tiene la opción de pagar lo que debe antes de que se celebre el juicio. Es lo que se conoce como “enervación”, por la que el moroso puede abonar las cuotas pendientes, haciéndolo ante notario o mediante un depósito en el juzgado, y finalizar el conflicto y procedimiento judicial.

Evidentemente, esta situación supone también que las costas causadas serán de cuenta del inquilino, pese a lo que puede no ser del agrado del propietario, para el que serán baldíos los esfuerzos realizados para librarse del inquilino incumplidor. Por esta razón es importante el previo requerimiento de pago, pues de haberse realizado con una antelación de un mes, se impide la eficacia de la enervación. También es oportuno aclarar que también impide la enervación el hecho de que se haya utilizado ya en reclamación anterior.

Es preciso advertir que lo que no se debe realizar en ningún caso ni antes de que se realice el proceso de desahucio ni durante el mismo, es cambiar las cerraduras de la vivienda o cortar los suministros, por ejemplo. Esta acción se considera ilegal y delictiva porque en un contrato de alquiler el propietario de la vivienda es el inquilino hasta que no se rescinda por ambas partes. El arrendatario puede denunciar allanamiento de morada o situaciones similares.  

 

impago de un alquiler

 

Medidas para asegurar solvencia

Para tener una mayor solvencia en el caso de que se produzca el impago de un alquiler, podemos tomar algunas medidas preventivas antes de firmar el contrato:

 

  • Asegurarse de que el inquilino va a poder pagar las mensualidades. Para ello, se le puede pedir la copia de más de una nómina y su número de la Seguridad Social.
  • Por ley, el pago de fianza es obligatorio y, como mínimo es el pago de una mensualidad. En el caso de que el inquilino no pague, la fianza no se tiene que devolver.
  • Que el arrendatario cuente con un aval, ya sea del banco o privado. Si no paga, ese aval lo hará por él.
  • Contratar un seguro de impago. Muchas aseguradoras cubren los impagos de alquileres, los desperfectos, etc. Por lo que contar con uno puede ser una buena forma de asegurarse el dinero del alquiler todos los meses. El inconveniente es que hay que pagarlo.

 

Si tienes cualquier duda o te encuentras en una situación de impago de un alquiler, recuerda que en AIDE Abogados somos especialistas en derecho inmobiliario en Burgos. Estamos a tu disposición para todo lo que necesites.

Derecho Inmobiliario

Defectos de construcción, ¿cómo y a quién reclamar?

defectos de construcción

Aunque parezca increíble, desgraciadamente no son pocas las viviendas nuevas en las que aparecen defectos de construcción al poco tiempo de adquirirlas. Esta situación puede ser muy frustrante para los compradores ya que acaban de realizar una inversión importante en una vivienda que ahora se ve deteriorada. Pero todo tiene solución: la ley protege estos daños en los edificios recién construidos.

Para ello, es necesario saber qué tipo de daños contiene el edificio o la casa y conocer quiénes son los responsables para poder iniciar una reclamación amistosa o, en su defecto, una demanda judicial. Desde AIDE Abogados especialistas en derecho inmobiliario en Burgos, te detallamos todas estas cuestiones. 

 

Tipos de defectos de construcción y plazos para reclamarlos

Existen tres tipos de defectos en los que agrupar los daños de la vivienda, cada uno de los cuales tiene un plazo diferente para ser reclamado:

  • Los defectos estructurales: son aquellos que afectan a la estabilidad y a la resistencia del edificio como son la cimentación, los muros de carga, los pilares, vigas, forjados y todos aquellos demás elementos de la estructura del edificio. Para reclamarlos los propietarios de la vivienda tienen dos años desde que el constructor entregó la obra al promotor, y desde entonces existen 10 años de garantía para la reparación de estos vicios.

 

  • defectos de construcciónDefectos para la habitabilidad: impiden un uso adecuado por parte de los habitantes de la vivienda porque afectan a diferentes cuestiones como la salubridad, la aparición de humedades importantes, filtraciones, falta de aislamiento u otros aspectos. El plazo para la reclamación sigue siendo de dos años, y se cuenta con 5 años de garantía para que se solventen estos problemas.

 

  • Los defectos en los acabados: afectan a las terminaciones y acabados superficiales de los componentes del edificio. No son tan graves para la integridad del edificio o para la habitabilidad de las personas, pero aun así tienen derecho a ser reclamados. Igualmente se ha de realizar durante los dos primeros años y desde la reclamación existe 1 año para solucionar estos daños.

 

También puede ocurrir, aunque es muy extraño, que se tenga que anular la compra de la vivienda, aunque ya sea efectiva, porque los daños y vicios que existen en la vivienda son de extrema gravedad y podrían poder en peligro la vida de los residentes. Pero como decimos, es muy difícil que suceda.

 

¿A quién reclamar estos defectos de construcción?

Existen varios profesionales, conocidos como agentes de la edificación, que son quienes intervienen en el proceso de la edificación. Según la ley son los siguientes:

  • Promotor, quien inicia y financia la obra para sí o para su entrega a terceros.
  • Proyectista, la persona que bajo encargo del promotor redacta el proyecto de edificación.
  • Constructor, el agente que asume la ejecución de las obras con medios materiales y humanos sujetas al contrato y al proyecto.
  • Director de obra, quien dirige el desarrollo de la obra en los aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y medioambientales según el proyecto y las licencias oportunas.
  • Director de la ejecución de la obra, coordina la ejecución material de la obra y controla la construcción y la calidad de lo edificado.
  • Entidades y laboratorios de control de calidad, prestan asistencia técnica para verificar la calidad del proyecto, de sus materiales, de las instalaciones y de la ejecución de la obra.

 

Dependiendo del defecto de construcción, cada uno de estos agentes responderá según sus funciones. Pero en el caso de que no se pueda estimar correctamente el daño o no se puede individualizar la culpa, todos responderán solidariamente.

Si no existe una solución amistosa con los agentes de la obra, existe un plazo de dos años desde que la obra fue entregada al promotor, para interponer una demanda judicial.

defectos de construcción

Pasos para reclamar los defectos de construcción

Para reclamar los posibles vicios de construcción, se han de seguir los siguientes pasos:

  1. Hablar con la comunidad de vecinos para ver si los defectos afectan a todo el edificio. Lo más probable es que así sea por lo que se puede realizar una acción conjunta contra los agentes de la construcción que tenga más peso a la hora de colaborar solidariamente.

 

  1. Encuadrar los defectos en alguno de los tres tipos de vicios explicados anteriormente para conocer los plazos de garantías y las prescripciones.

 

  1. Contactar con un perito cualificado que acuda a la vivienda y elabore un informe pericial que explique el tipo de daño, sus causas y una cuantificación aproximada de los gastos de reparación.

 

  1. Acudir a un abogado especialista en derecho inmobiliario si no se ha podido llegar a un acuerdo amistoso con los agentes de construcción, para interponerles una reclamación extrajudicial y tratar de dialogar sin llegar a los tribunales. De no ser así, la situación avanzará hacia una demanda judicial.

 

Si tienes una situación de este tipo, en AIDE Abogados te asesoraremos en Burgos para defender tus derechos y tus intereses ante los agentes de construcción y que respondan a los daños ocasionados.

Derecho Inmobiliario

6 cláusulas abusivas en los contratos de alquiler

claúsulas abusivas de un contrato de arrendamiento

A la hora de alquilar un piso, es muy importante firmar un contrato de arrendamiento legal en el que las cláusulas no sean abusivas para los inquilinos. Encontrar una vivienda de alquiler que cumpla con tus necesidades puede volverse una tarea agobiante si no das en el clavo al principio y, si cuando por fin das con ella, el casero te intenta engañar, la frustración puede ser mucho mayor.

Por eso, debes saber las características de un contrato de arrendamiento y los datos que tiene que contener, así cómo conocer las cláusulas abusivas más comunes que suelen establecer los arrendatarios para su propio beneficio. En AIDE Abogados especialistas en derecho inmobiliario en Burgos te lo explicamos.

 

¿Qué debe incluir un contrato de alquiler?

Aunque existen diferentes modelos y plantillas para redactar el contrato de manera sencilla, si se opta por redactarlo por cuenta propia, debe contener obligatoriamente los siguientes aspectos o ítems:

  • Los datos personales de los firmantes: nombre y apellidos, edad y estado civil, en el caso de que sean personas físicas. Si son personas jurídicas una o las dos partes, deberán contener la razón social, el CIF, la persona que firma en el nombre del negocio y la dirección de la empresa.
  • La fecha de la firma, desde donde comenzará el inicio de la duración del contrato. Este dato, aunque no sea obligatorio, es muy recomendable ponerlo para que no haya problemas posteriormente con las fechas del contrato.
  • Igualmente, tiene que estar establecida la duración del contrato de alquiler, en meses o años. La duración puede ser la que ambas partes estimen oportunas.
  • El tipo de inmueble que se alquila (casa, piso, local) con su dirección y si está amueblado o no.
  • La cantidad económica que se va a pagar cada mes, así como el lugar donde se va a efectuar el pago, en el caso de que sea en una cuenta bancaria en concreto. También, se debe indicar la fianza que el inquilino prestará al propietario, ya que es un concepto obligatorio al entrar de nuevo en la vivienda alquilada.
  • A continuación, irán las cláusulas adicionales que ambas partes hayan acordado. Aquí es donde hay que tener cuidado de que el propietario no haya establecido ninguna cuestión que sea abusiva e ilegal.

clausulas abusivas de un contrato de arrendamiento

6 cláusulas abusivas en los contratos de alquiler

Existen 6 cláusulas ilegales que suelen ser las más comunes en los contratos de arrendamientos:

 

1- Exigir una duración mayor que la ley

Según la ley, el inquilino tiene derecho a terminar el contrato de arrendamiento a los 6 meses de haberse iniciado. Por tanto, el arrendador no puede obligarle a permanecer más de ese período mediante una clausula.

En el caso de que el contrato sea rescindido durante esos seis primeros meses, el dueño de la vivienda sí que puede establecer una cláusula de penalización con recompensa económica.

 

2- No devolver la fianza

Como decíamos, la fianza es obligatoria y se estable en el contrato como una garantía para cumplir lo establecido en este documento. De esta manera, es ilegal no devolver la fianza cuando haya terminado en el contrato si el inquilino ha cumplido sus obligaciones contractuales.

Por ejemplo, la limpieza o la pintura de la vivienda no corresponden al alquilado, sino al dueño de la casa, por lo que no puede retener la fianza por estas cuestiones.

 

3- Permiso para entrar en casa

Según la propia Constitución Española, en el artículo 18 estable que “el domicilio es inviolable” y que solo se puede entrar en una vivienda con el consentimiento del inquilino o mediante una orden judicial.

En este sentido, el arrendatario no puede establecer en el contrato que puede entrar en su casa cuando lo desee.

clausulas abusivas de un contrato de arrendamiento

4- La actualización de la fianza

El dueño de la vivienda no puede exigir la actualización de la fianza hasta que no se cumplan los 3 años de vigencia del contrato, establecidos como mínimo. Sin embargo, cada vez que el contrato se actualice, el arrendador puede pedir el aumento de la cantidad o el inquilino su disminución.

 

5- La obligación de hacerse cargo de las reparaciones

Según la Ley de Arrendamientos Urbanos, que es la que legisla este tema, el inquilino no tiene que hacerse cargo de las reparaciones de la vivienda si estas no han sido provocadas por un mal uso de las mismas, caso en el cual sí que debería pagar las averías.

De este modo, el dueño no puede establecer una cláusula para abonar el coste de las reparaciones.

 

6- El pago anticipado de más de un mes

La Ley también dispone que el arrendador nunca puede pedir un anticipo de más de un mes de renta al inquilino. En este sentido, si el dueño señala en el contrato que debe abonarle 2 o más meses, no puede desahuciar al alquilador.

Si te encuentras con alguna de estas cláusulas abusivas, puedes ponerte en contacto con nosotros. Desde AIDE Abogados especialistas en derecho inmobiliario, estaremos a tu disposición para aconsejarte y ayudarte en nuestro despacho en Burgos.

Derecho Inmobiliario

¿Puede el propietario vender una casa alquilada?

vender una casa alquilada

Imagínate que estás viviendo en una casa de alquiler y, de repente, su propietario te comunica que la quiere vender. Esta situación se ha vuelto muy común porque, durante la crisis de la burbuja inmobiliaria, muchas personas que en un momento quisieron vender y no pudieron, decidieron alquilar a la espera de encontrar un momento mejor para la venta. Pero, ¿realmente se puede vender una casa alquilada?

La respuesta es sí. Aunque para ello, hay que tener en cuenta la normativa que regula el alquiler de viviendas y conocer hasta que punto el dueño de la casa tiene libertad para venderla. En AIDE Abogados, somos especialistas en derecho inmobiliario en Burgos y te explicamos todos los detalles.

 

 

Los derechos del inquilino

Como es lógico, el inquilino tiene sus derechos ante la intención del arrendador de vender la vivienda. Veámoslos:

 

1- El contrato

El primero de ellos es el contrato. A la hora de firmar un contrato de alquiler, este se rige por lo que marque la Ley de Arrendamientos Urbanos, y como toda naturaleza de un contrato, es de obligado cumplimiento. Por tanto, durante el tiempo que esté establecido, el propietario no puede echar al inquilino.

Por otro lado, la ley establece que la duración de este contrato puede ser las que ambas partes estimen oportunas. Aunque se puede prorrogar en el caso de que sea menor a los 3 años que están establecidos como mínimo, hasta alcanzar esta fecha. Así, también se puede concluir que el dueño de la casa no puede desalojar a la persona alquilada hasta que no haya cumplido 3 años legales viviendo en ella.

Otra cosa es que el propietario necesite esa casa para él o para su familia. En este caso, la ley permite que se recupere la vivienda sin necesidad de tener que esperar esos tres años. En concreto, establece que, transcurrido un año del contrato, el inquilino puede perder su derecho de prórroga hasta cumplir los tres años si el arrendador necesita la vivienda para su uso o el de sus parientes.

Para poder hacer esto oportuno, se deberá comunicar al arrendatario con dos meses de antelación. Pero, si el dueño o su familia no ocupa el domicilio en los tres meses siguientes, el inquilino tiene derecho a otros tres años más de contrato.  

vender una casa alquilada

2- Los derechos de poder quedarse en la casa tras la venta

Otro derecho que tiene el inquilino, es poder quedarse en la casa alquilada, tras la venta, hasta que finalice el contrato. Pero no siempre es así:

  • En el caso de que únicamente la vivienda esté inscrita en el Registro de la Propiedad, el contrato de alquiler quedará extinguido en el momento de la venta.
  • Pero, si, además de la casa, el contrato de alquiler también está inscrito en el Registro de la Propiedad, el nuevo adquiriente se apropiará de los derechos y obligaciones del anterior dueño y no podrá echar al inquilino hasta que finalice su contrato.

 

3- El derecho de adquisición preferente

Por último, el arrendatario también cuenta con el derecho de adquisición preferente si no lo ha rechazado anteriormente en el contrato. Este derecho regulado por ley, supone que el inquilino tiene derecho a comprar la vivienda con las mismas condiciones ofrecidas para los demás. Así, se subdivide en dos derechos diferentes:

  • El derecho de tanteo, por el que la persona alquilada debe recibir una notificación de la venta con la información y precio correspondientes. Después del aviso, tendrá 30 días naturales para el ejercicio del derecho.
  • El derecho de retracto, que supone que el inquilino puede comprar la casa al nuevo comprador por el mismo precio, siempre y cuando el antiguo vendedor no le hubiera comunicado su intención de vender la casa. Así, este derecho se puede ejercer durante los 30 días próximos desde la notificación de la venta realizada.

vender una casa alquilada

¿Qué pasa si el contrato no está inscrito en el Registro de la Propiedad?

Como veíamos antes, es necesario que el contrato de alquiler esté inscrito en el Registro de la Propiedad para que el propietario de la casa no pueda echar al inquilino antes de que se cumpla y, por tanto, pueda ejercer sus derechos.

En el caso de que no esté inscrito, una vez que se hayan cumplido los tres años definidos por ley o esté cerca de ellos, el comprador y nuevo propietario de la vivienda puede dar por terminado el contrato de alquiler sin justificación ninguna.

De esta forma, tendrá que dejar al arrendatario mínimo tres meses para desalojar la casa, los cuales tendrán que se pagados al nuevo propietario. Igualmente, el inquilino puede solicitar una indemnización al vendedor por los daños y perjuicios que le hayan sido causados. Aun así, el desalojo sería obligatorio.

En AIDE Abogados somos un equipo especializado y con más de 20 años de experiencia en derecho inmobiliario en Burgos. Si tienes algún problema, no dudes en consultarnos.