Imagínate que estás viviendo en una casa de alquiler y, de repente, su propietario te comunica que la quiere vender. Esta situación se ha vuelto muy común porque, durante la crisis de la burbuja inmobiliaria, muchas personas que en un momento quisieron vender y no pudieron, decidieron alquilar a la espera de encontrar un momento mejor para la venta. Pero, ¿realmente se puede vender una casa alquilada?
La respuesta es sí. Aunque para ello, hay que tener en cuenta la normativa que regula el alquiler de viviendas y conocer hasta que punto el dueño de la casa tiene libertad para venderla. En AIDE Abogados, somos especialistas en derecho inmobiliario en Burgos y te explicamos todos los detalles.
Los derechos del inquilino
Como es lógico, el inquilino tiene sus derechos ante la intención del arrendador de vender la vivienda. Veámoslos:
1- El contrato
El primero de ellos es el contrato. A la hora de firmar un contrato de alquiler, este se rige por lo que marque la Ley de Arrendamientos Urbanos, y como toda naturaleza de un contrato, es de obligado cumplimiento. Por tanto, durante el tiempo que esté establecido, el propietario no puede echar al inquilino.
Por otro lado, la ley establece que la duración de este contrato puede ser las que ambas partes estimen oportunas. Aunque se puede prorrogar en el caso de que sea menor a los 3 años que están establecidos como mínimo, hasta alcanzar esta fecha. Así, también se puede concluir que el dueño de la casa no puede desalojar a la persona alquilada hasta que no haya cumplido 3 años legales viviendo en ella.
Otra cosa es que el propietario necesite esa casa para él o para su familia. En este caso, la ley permite que se recupere la vivienda sin necesidad de tener que esperar esos tres años. En concreto, establece que, transcurrido un año del contrato, el inquilino puede perder su derecho de prórroga hasta cumplir los tres años si el arrendador necesita la vivienda para su uso o el de sus parientes.
Para poder hacer esto oportuno, se deberá comunicar al arrendatario con dos meses de antelación. Pero, si el dueño o su familia no ocupa el domicilio en los tres meses siguientes, el inquilino tiene derecho a otros tres años más de contrato.
2- Los derechos de poder quedarse en la casa tras la venta
Otro derecho que tiene el inquilino, es poder quedarse en la casa alquilada, tras la venta, hasta que finalice el contrato. Pero no siempre es así:
- En el caso de que únicamente la vivienda esté inscrita en el Registro de la Propiedad, el contrato de alquiler quedará extinguido en el momento de la venta.
- Pero, si, además de la casa, el contrato de alquiler también está inscrito en el Registro de la Propiedad, el nuevo adquiriente se apropiará de los derechos y obligaciones del anterior dueño y no podrá echar al inquilino hasta que finalice su contrato.
3- El derecho de adquisición preferente
Por último, el arrendatario también cuenta con el derecho de adquisición preferente si no lo ha rechazado anteriormente en el contrato. Este derecho regulado por ley, supone que el inquilino tiene derecho a comprar la vivienda con las mismas condiciones ofrecidas para los demás. Así, se subdivide en dos derechos diferentes:
- El derecho de tanteo, por el que la persona alquilada debe recibir una notificación de la venta con la información y precio correspondientes. Después del aviso, tendrá 30 días naturales para el ejercicio del derecho.
- El derecho de retracto, que supone que el inquilino puede comprar la casa al nuevo comprador por el mismo precio, siempre y cuando el antiguo vendedor no le hubiera comunicado su intención de vender la casa. Así, este derecho se puede ejercer durante los 30 días próximos desde la notificación de la venta realizada.
¿Qué pasa si el contrato no está inscrito en el Registro de la Propiedad?
Como veíamos antes, es necesario que el contrato de alquiler esté inscrito en el Registro de la Propiedad para que el propietario de la casa no pueda echar al inquilino antes de que se cumpla y, por tanto, pueda ejercer sus derechos.
En el caso de que no esté inscrito, una vez que se hayan cumplido los tres años definidos por ley o esté cerca de ellos, el comprador y nuevo propietario de la vivienda puede dar por terminado el contrato de alquiler sin justificación ninguna.
De esta forma, tendrá que dejar al arrendatario mínimo tres meses para desalojar la casa, los cuales tendrán que se pagados al nuevo propietario. Igualmente, el inquilino puede solicitar una indemnización al vendedor por los daños y perjuicios que le hayan sido causados. Aun así, el desalojo sería obligatorio.
En AIDE Abogados somos un equipo especializado y con más de 20 años de experiencia en derecho inmobiliario en Burgos. Si tienes algún problema, no dudes en consultarnos.
