Alquilar sin sustos: 5 cosas que debes incluir sí o sí en un contrato de arrendamiento

Alquilar una vivienda o un local puede parecer una operación sencilla, pero los conflictos por impagos, desperfectos o malentendidos son más comunes de lo que imaginas. En Aidé Abogados, como abogados Burgos especializados en derecho inmobiliario, revisamos decenas de contratos de arrendamiento al año… y muchos de ellos están incompletos, mal redactados o dejan aspectos clave sin regular.

En este artículo te explicamos, de forma clara y práctica, las 5 cláusulas imprescindibles que todo contrato de alquiler debe incluir si quieres evitar problemas legales más adelante. Tanto si eres propietario como inquilino, esta guía te ayudará a alquilar con seguridad.

¿Por qué es tan importante un buen contrato de alquiler?

Porque lo que no se recoge por escrito, no se puede reclamar. El contrato de arrendamiento es el documento que regula legalmente la relación entre arrendador y arrendatario. Si es ambiguo, incompleto o deja temas sin regular, cualquier desacuerdo terminará en conflicto… y a menudo en los tribunales.

Como abogados Burgos, hemos visto casos en los que un contrato mal hecho ha supuesto:

• Años de impagos sin posibilidad de reclamar.

• Propietarios sin acceso a su vivienda.

• Inquilinos sin garantías frente a abusos o reparaciones urgentes no realizadas.

• Fianzas que no se devuelven, por falta de claridad en las condiciones.

Evitar todo esto es posible con un contrato claro, equilibrado y legalmente sólido. Veamos ahora cuáles son las cláusulas que nunca deben faltar.

1. Identificación precisa de las partes y del inmueble

Puede parecer obvio, pero es muy común ver contratos sin los datos completos de las partes o con descripciones confusas del inmueble. Y esto puede invalidar cláusulas enteras si se llega a juicio.

¿Qué debe incluir esta parte?

• Nombre completo, DNI/NIE y domicilio de arrendador y arrendatario.

• En caso de sociedades, razón social, CIF, representante legal.

• Dirección exacta del inmueble objeto del contrato, con piso, letra y otros datos registrales si se conocen (referencia catastral, registro de la propiedad, etc.).

• Si se alquila con garaje, trastero u otros elementos anexos, debe especificarse expresamente.

Ejemplo mal redactado: “Se alquila un piso en la calle Mayor.”
Ejemplo correcto: “Vivienda situada en calle Mayor nº 12, 3ºB, Burgos (C.P. 09001), compuesta de 3 habitaciones, 2 baños y cocina. Incluye trastero nº 3 y plaza de garaje nº 27.”

2. Duración del contrato y prórrogas

La duración es otro de los puntos más problemáticos en los arrendamientos. Aunque la ley establece unos mínimos, es clave que el contrato los refleje bien para que ambas partes tengan seguridad jurídica.

¿Qué dice la ley?

Desde la reforma de 2019 (Ley de Arrendamientos Urbanos), la duración mínima legal es:

• 5 años si el arrendador es persona física.

• 7 años si es persona jurídica.

Pero esto solo aplica si no se pacta lo contrario. Por eso es vital especificar:

• Duración inicial del contrato (1 año, 3 años, etc.).

• Si se renovará automáticamente y en qué condiciones.

• Preaviso exigido para no renovar.

Recomendación de nuestros abogados Burgos:

• Incluir un modelo de notificación de finalización como anexo.

• Establecer claramente las consecuencias de no respetar el preaviso (por ejemplo, penalización de un mes de renta).

3. Precio, forma de pago y actualización de la renta

Uno de los puntos más conflictivos. No basta con decir “500 euros al mes”. Hay que dejarlo todo por escrito y sin ambigüedades.

Cláusulas imprescindibles:

• Renta mensual concreta (en cifras y letras).

• Día de pago.

• Medio de pago (transferencia, recibo domiciliado, etc.).

• Número de cuenta bancaria si aplica.

• Qué pasa si se retrasa el pago: intereses, recargo, plazo de aviso.

¿Y la subida anual?

Muchos contratos antiguos están mal redactados en este punto. Hoy en día, la ley permite actualizar la renta solo si se pacta por escrito. Desde 2023, además, hay límites legales a la subida de la renta (tope al 2% o 3% según el año).

Recomendación: vincular la actualización al índice de garantía de competitividad (IGC) o a un porcentaje fijo (máx. 2-3%), y dejar claro que solo podrá aplicarse una vez al año.

4. Fianza, garantías adicionales y estado del inmueble

La fianza es obligatoria por ley:

• Equivalente a una mensualidad en contratos de vivienda habitual.

• Dos mensualidades para locales o usos distintos.

Pero muchas veces esto no se regula bien y surgen dudas al acabar el contrato: ¿qué se puede descontar? ¿cuándo debe devolverse? ¿vale cualquier desperfecto?

Cláusulas recomendadas:

• Cantidad de la fianza y fecha de entrega.

• Condiciones para su devolución (plazo, revisión, limpieza, pintura…).

• Inventario detallado (mobiliario, electrodomésticos, estado general).

• Posibilidad de exigir garantía adicional: aval bancario, depósito, seguro de impago.

En Aidé Abogados, nuestros abogados en Burgos siempre aconsejan firmar un acta de estado inicial (con fotos o incluso vídeo) para evitar disputas posteriores.

5. Reparaciones, mantenimiento y uso del inmueble

Otro de los grandes focos de conflicto. ¿Quién repara la caldera? ¿Y si se estropea el frigorífico? ¿Puede el inquilino pintar o hacer obras?

¿Qué dice la ley?

• El propietario debe hacerse cargo de reparaciones necesarias para la habitabilidad.

• El inquilino responde del uso diligente y de pequeñas reparaciones por desgaste (bombillas, grifos, etc.).

Qué debe incluir el contrato:

• Qué se considera reparación menor (hasta 100 € por intervención, por ejemplo).

• Obligación del inquilino de informar de averías en 48h.

• Prohibición de hacer obras sin consentimiento por escrito.

• Uso exclusivo de la vivienda para fines residenciales (no oficinas, subarrendamientos, etc.).

Cláusulas adicionales recomendadas por nuestros abogados Burgos

Además de estas 5 esenciales, hay otras que es muy recomendable incluir para evitar problemas:

• Prohibición de subarriendo sin autorización expresa.

• Normas de convivencia si es comunidad de vecinos.

• Consecuencias del incumplimiento: penalización por abandono anticipado, resolución por impago, etc.

• Jurisdicción: indicar que cualquier conflicto se resolverá en los juzgados de Burgos.

¿Qué errores vemos más a menudo en los contratos?

En nuestro despacho en Burgos, revisamos contratos todos los meses que incluyen errores como:

• Contratos descargados de internet sin adaptar.

• Firmas sin fecha ni copia.

• Falta de referencia catastral.

• Fianzas entregadas “en mano” sin recibo.

• Descripción vaga del uso del inmueble (“alquiler”) sin detallar si es vivienda habitual, temporal o turístico.

¿Y si no hay contrato por escrito?

Legalmente, un contrato verbal es válido, pero muy arriesgado. Todo lo que no quede documentado será difícil de probar.

Si surge un impago o un conflicto sobre la duración o la renta, y no hay contrato firmado, tendrás que demostrarlo con transferencias, mensajes, testigos… Un proceso largo, incierto y costoso.

¿Necesitas ayuda para revisar tu contrato de alquiler en Burgos?

En Aidé Abogados, somos especialistas en derecho inmobiliario y arrendamientos urbanos. Redactamos, revisamos y negociamos contratos de alquiler tanto para propietarios como para inquilinos en Burgos y provincia.

Te ayudamos a:

• Firmar con seguridad.

• Evitar cláusulas abusivas.

• Proteger tus derechos desde el primer día.

Contacta con nosotros y estudiaremos tu caso.