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Desaparece la norma anacrónica que frustró muchas compras de vivienda

El artículo 28 forma parte de una de las normas que regulan las transmisiones de bienes en España desde que la Ley Hipotecaria fue aprobada en 1946. Este impide registrar plenamente, hasta pasados dos años, una finca legada por un heredero no forzoso (es decir, cuando no se transmite a ascendientes o descendientes directos o entre cónyuges). En ese plazo, si aparece un heredero legítimo tiene derecho a reclamar para sí la vivienda.

La ley ha complicado la vida de compradores, vendedores y entidades financieras durante décadas, pero esto dejará de ser un problema ya que el 3 de septiembre quedará suprimida.

¿Qué pasará a partir de ahora ante supuestos similares?

El que va a mantener el bien es el comprador, y el heredero que surja podrá litigar contra el heredero no forzoso, pero, en ningún caso, no se podría quedar con la propiedad.

Caso real

Un joven de 29 años, inició el proceso para comprar una casa en una localidad a las afueras de Valencia hace aproximadamente un año. Este, ya con el acuerdo establecido con la parte vendedora y con la financiación del banco aprobada, sufrió un contratiempo: “Era una compraventa que procedía de una herencia de una persona soltera a tres sobrinas”.  En la hoja del registro apareció que la vivienda estaba dos años bajo los efectos del artículo 28 de la Ley Hipotecaria.

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El misterio estadístico de las herencias en la pandemia

La pandemia apenas está dejando huella, de momento, en las estadísticas de herencias. Los expertos señalan que posiblemente nunca lo hagan. Tras más de un año de crisis sanitaria, y un exceso de mortalidad en 2020 de más de 90.000 personas, lo común sería pensar en un repunte de las transmisiones de bienes de personas fallecidas a sus herederos, pero las cifras de momento no apuntan en esa dirección.

Desde que una persona fallece hasta que la familia formaliza la escritura de partición [el acto en que se reparte la herencia ante el notario] pueden pasar no solo meses, sino incluso años. Con ese argumento muchos expertos se arropan en la idea del no incremento notable en el número de herencias en este 2020.

Además, en España no hay un plazo legal para repartir los bienes del fallecido. Solo la necesidad que tengan los herederos determina que esto se haga antes o después. Por ejemplo, en el caso del fallecimiento de un progenitor, es normal que los hijos esperen a que muera el segundo progenitor, que va a seguir habitando la vivienda, antes de formalizar la transmisión. Todo ello lleva a que en la serie estadística notarial “no se vea nada llamativo”.

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La importancia de hacer testamento ante notario

Fallecimiento con testamento

En primer lugar, el proceso se facilita si la persona fallecida había otorgado testamento en vida. La forma más habitual y más aconsejable es el testamento abierto notarial que permite recabar el asesoramiento del notario y asegurarse que la voluntad del testador cumple los requisitos legales.

Fallecimiento sin testamento

En los casos en que una persona fallece sin testamento, son llamados a su herencia los parientes más próximos que determina la ley. Sin embargo, esta determinación no es tan automática como pudiera parecer a primera vista. Hay que saber cuál será la ley rectora de la sucesión dada la diversidad de legislaciones en el territorio español y el incremento de sucesiones con elemento internacional. Por ello, en estos casos, es necesario el otorgamiento de un documento, también notarial, llamado acta de declaración de herederos que tiene por objeto precisamente facilitar la acreditación de quienes son los herederos del fallecido sin testamento. Para autorizar este documento debe probarse al notario que el causante falleció sin testamento, su domicilio y vecindad civil y la identidad de los parientes más próximos llamador por ley a su herencia.

Una vez determinados los herederos, el proceso se orienta al inventario de los bienes del causante y su reparto.

Los herederos tienen que tomar una decisión de suma importancia: aceptar o renunciar la herencia.

• La renuncia debe formalizarse ante notario y es importante saber que es total e irrevocable.
• Respecto a la aceptación, cuando es pura y simple supone hacerse responsable de las deudas que tuviese el causante, incluso con los bienes propios del heredero, por lo que cuando no existe certeza sobre la composición del patrimonio del causante es aconsejable la aceptación a beneficio de inventario.

El secretario del Consejo General del Notariado: «El reparto de los bienes, derechos y obligaciones de una persona a su fallecimiento puede ser un proceso relativamente sencillo o suponer una auténtica tortura».

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No se puede desahuciar al copropietario de una vivienda si el dueño le da permiso de ello

La Audiencia Provincial de Cantabria ha desestimado la pretensión de desahucio contra la copropietaria de una vivienda. Si se considera que la adquirente de la vivienda no puede desahuciar al otro copropietario, tampoco puede desahuciar a quien ocupa la vivienda sustituyéndole.

La sentencia

La vivienda fue adjudicada a la esposa, mediante la sentencia de divorcio. Esta y su exmarido eran copropietarios de la vivienda litigiosa al 50%. La cuota perteneciente a la ex esposa fue adjudicada a la demandante en el seno de un procedimiento de apremio por deudas a la Seguridad Social. Ahora pretendía su desahucio.

Según la sentencia, la peculiaridad del caso radica en el hecho de que el exmarido de la demandada, copropietario de la otra mitad indivisa de la vivienda, está de acuerdo con que siga ocupándola.

Esta posesión cedida sería ilícita si se tradujera en un uso exclusivo del inmueble, pero al no ser el caso de esta sentencia, ya que no consta que la demandante quiera también usarla y que la persona a quien este ha cedido el uso gratuito de la vivienda impidan esa pretensión de uso, no habría motivo de desahucio justificado.

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Hacienda sigue sancionando a los propietarios de vivienda, ignorando al Tribunal Supremo

En materia inmobiliaria, donde varios asuntos están en manos del Tribunal Supremo, existe la disparidad en dar la razón a los contribuyentes o dársela a la AEAT (Agencia Estatal de Administración Tributaria). Sin embargo, pese a que son criterios que están en manos del Alto Tribunal, Hacienda no quiere esperar a la resolución judicial y continúa sancionado a decenas de contribuyentes que no están siguiendo el criterio del fiscal y están esperando a lo que dicte el Supremo.

Ejemplos de disconformidad

Muchas decisiones tomadas por la AEAT que, actualmente, diferentes tribunales muestran su disconformidad a favor de los contribuyentes, siguen siendo sancionadas. Uno de los casos señalados es el de la venta de una vivienda por un copropietario a otro. En este caso, Hacienda entiende que, si dos personas o más compraron una propiedad y en el momento de la venta se ha revalorizado, existe una ganancia patrimonial y se debe tributar como tal en el IRPF. Sin embargo, los tribunales opinan lo contrario y consideran que no se debe tributar. Este asunto está en manos del Supremo, pese a ello, Hacienda sigue penalizando sin esperar al Alto Tribunal.

También está en manos de los tribunales la exención de los gastos de amortización de un inmueble cuando se alquila. Según la Ley, se puede deducir el 3% del coste de adquisición o valor catastral en el en el IRPF cuando se alquila una vivienda. Sin embargo, Hacienda entiende que esta deducción no es aplicable a los bienes recibidos por herencia o donación dado que no se ha pagado nada por ellos.

Por ello, actuaciones como las descritas suponen una evidente infracción del principio de buena administración, implícito principalmente en el artículo 9.3 de la Constitución, y que proscribe la arbitrariedad.

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Aumento del 11% las desheredaciones a los hijos por maltratos y abandonos

El maltrato físico o el abandono filo-parental es el principal motivo por el que los padres desheredan a sus hijos, según datos de la Asociación de Abogados de Familia. 

Múltiples causas

Según datos proporcionados por dicha asociación, podemos conocer los motivos del aumento de desheredaciones. Por un lado, existen nuevos modelos de familia donde ya los hijos se reparten en varios núcleos por separaciones y divorcios, la pérdida de contacto, el aumento de los casos de maltrato y abandono de hijos a padres, la pandemia que ha agravado estas circunstancias y todo ello apoyado por sentencias del Tribunal Supremo que avalan que se puede desheredar por estos motivos ya que recuerdan que el maltrato psicológico a los padres es causa de desheredación a los hijos, «si bien habrá que atender a los hechos y circunstancias concurrentes, pues de ellos dependerá alcanzar la convicción de la existencia del citado maltrato psicológico».

Los abogados de familia aseguran que también ha aumentado el número de renuncias de herencias debido a que las cargas e impuestos que las gravan superan, con mucho, el valor del legado. En el caso de Andalucía, los ciudadanos rechazaron hasta el 14,2 % de las herencias en el primer trimestre del año, más de tres puntos por encima de la media nacional, según indican los notarios. Todo hace pensar que el principal motivo se encuentra en la existencia de deudas, cuando el sucesor conoce o prevé que detrás del legado habrá obligaciones o pasivos. El débito relacionado con el sector inmobiliario suele ser el más común.

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Reabierto el debate sobre Ley de la Eutanasia y sus límites

La reciente publicación de la Ley Orgánica 3/2021, conocida como Ley de la Eutanasia, ha reabierto el debate sobre la ordenación digna de la propia muerte y sus límites.

Los frecuentes casos en los que una persona se halla en situación crítica con imposibilidad de tomar decisiones por sí misma hacen más que conveniente informar cuales han de ser las pautas a seguir de los allegados a la hora de tomar decisiones en su nombre. La responsabilidad que estos asumen es más llevadera si existen indicaciones previas, y más ahora, como consecuencia de la ampliación de posibilidades que la nueva ley realiza, y ello en orden a evitar la posible vulneración de la intimidad, integridad y dignidad de la persona permitiendo la eutanasia.

Testamento vital

Actualmente, la propia persona puede determinar, dentro de los límites que establece la normativa, tanto si quiere o no que se le aplique la eutanasia, la forma de prestación de la asistencia médica en los momentos finales de su vida, como el destino que haya de darse al cuerpo después del fallecimiento. Todo ello iría incluido en el documento conocido como “testamento vital” o “documento de voluntades anticipadas”; gracias a él, la persona puede ejercer con plenitud su libertad de decisión.

Y si bien es cierto que las distintas legislaciones reguladoras de las voluntades anticipadas que coexisten en España prevén la posibilidad de hacerlo en documento privado ante testigos, lo cierto es que en este caso, dada la importancia del objeto de aquellas, es conveniente acudir al notario, profesional que asesora y autoriza un documento público, con total garantía y máxima información.

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Una entidad financiera es condenada por cobrar una hipoteca tras la muerte del titular

La Audiencia Provincial de Salamanca condena a un banco a devolver a los herederos de un cliente los plazos de hipoteca cobrados tras su muerte, sumando un total de 3.200 euros, más las costas generadas. La sala entiende que no se deberían haber cobrado las cuotas hipotecarias desde el fallecimiento por existir un contrato de seguro de vida vinculado a los préstamos.

Tal y como indica la sentencia,  el cliente falleció en noviembre de 2016, pero la entidad cobró a sus familiares las cuotas de la hipoteca y de un préstamo personal hasta junio y julio de 2017.  Los herederos reclamaron daños y perjuicios al banco, en base a la doctrina del Tribunal Supremo, según la cual los bancos tienen prohibido reclamar cuotas de préstamos si hay un seguro de vida que los garantice, es decir, las entidades tienen la obligación de exigir el saldo pendiente a fecha del fallecimiento a la compañía aseguradora, pero no a los herederos.

Seguro de vida para la amortización de créditos

Durante el procedimiento, los familiares pudieron demostrar que el difunto había firmado un “seguro de vida para amortización de créditos”. Este tipo de contratos afianzan el cobro de la deuda en caso de deceso o invalidez. En este caso, el seguro cubría la totalidad de la hipoteca y la mitad de los préstamos personales.

El juzgado salmantino de primera instancia condenó al banco a devolver a los herederos los plazos cobrados indebidamente y concluyen que no existía necesidad de exigir que los herederos del fallecido comunicasen a la compañía de seguros, es decir, a la entidad bancaria, el fallecimiento del asegurado. Si al banco le constaba el fallecimiento de esa persona en su calidad de prestamista, también la conocía en calidad de asegurado.

Por todo ello, el tribunal desestima el recurso de la banca y le condena a abonar los costes del proceso.

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Reducción en la base imponible del IRPF por el pago de pensiones compensatorias en divorcios de mutuo acuerdo

La reducción en la base imponible del IRPF por el pago de pensiones compensatorias incluye también la fijada en divorcio de mutuo acuerdo ante notario o letrado de la Administración de Justicia. Así lo ha fallado por primera vez el Tribunal Supremo en su sentencia del pasado 25 de marzo.

Hasta ahora, solo las pensiones compensatorias a favor del cónyuge fijadas por decisión judicial podían ser objeto de reducción , como establece el artículo 55 de la Ley 35/2006 del Impuesto de la Renta de las Personas Físicas (LIRPF).

La controversia tiene su origen en un contribuyente que presentó la declaración individual por el IRPF relativo a 2014, 2015 y 2016, por un acuerdo de capitulaciones matrimoniales, para deducirse la pensión. La Administración Tributaria y el Tribunal Superior de Justicia de Aragón denegaron la reducción no fijada judicialmente.

La sentencia del alto Tribunal

La sentencia del alto Tribunal establece que el artículo 82 del Código Civil sí permite integrar el supuesto de reducción de la base imponible del IRPF a que se refiere el artículo 55 de la Ley. Además, cuando se aprobó la LIRPF vigente no existía la posibilidad de divorciarse o separarse ante notario o letrado de la Administración de Justicia. Sin embargo, el fallo establece que el pacto de pensión compensatoria no podrá desgravarse cuando se alcance sin separación o divorcio y, por tanto, no tiene beneficio fiscal.

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Los funcionarios que sufran un accidente «in itinere» pueden recibir una pensión extraordinaria

La jurisprudencia de la sala de lo social considera a un accidente «in itinere» cuando concurran simultáneamente una serie de circunstancias: en primer lugar, que la finalidad principal y directa del viaje esté fijada por el trabajo; otro motivo es que se produzca en el trayecto habitual y normal del trabajador, que debe recorrerse desde el domicilio al lugar de trabajo o viceversa; y por último, que el accidente se produzca dentro del tiempo prudencial que normalmente se invierte en el trayecto , o lo que es igual, que el recorrido no se vea alterado por desviaciones o alteraciones temporales que no sean normales y obedezcan a motivos de interés particular de tal índole que rompan el nexo causal con la ida o la vuelta del trabajo.

Sentencias

El Tribunal Supremo corrige dos sentencias de la Audiencia Nacional que negaron esta prestación a dos empleados públicos que sufrieron un accidente de tráfico cuando iban al trabajo y que no fue categorizada como accidentes «en acto de servicio» para poder cobrar esta prestación.

De tal manera, ha establecido que el accidente ‘in itinere’ de un funcionario público, al ir o volver del trabajo, es consecuencia del servicio, de manera que da derecho a percibir la pensión extraordinaria de jubilación o retiro por incapacidad permanente para el servicio, cuya base de cálculo es del 200% en ambos casos.

Por ello, el Supremo subraya que «el accidente in itinere es un accidente de trabajo», conclusión que, según la Sala, no altera el artículo 47.2 del texto refundido de la Ley de Clases Pasivas del Estado. Este artículo dice que «se presumirá el acto de servicio, salvo prueba en contrario, cuando la incapacidad permanente o el fallecimiento del funcionario hayan acaecido en el lugar y tiempo de trabajo».

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Aumentan el número de renegociaciones de los préstamos hipotecarios

La novación de préstamos hipotecarios durante 2020 se dispararon casi un 300% por los efectos de la crisis de la pandemia en las rentas de las familias y por la moratoria aprobada por el Gobierno para hacer frente a la crisis sanitaria.

El efecto de esta crisis habría llevado a los ciudadanos a realizar también una serie de actos notariales dirigidos a mejorar su solvencia, o simplemente solicitar las ampliaciones hipotecarias para afrontar financieramente la crisis, sumando un total de 12.708 operaciones.

En paralelo a esto, disminuyeron las aceptaciones de las herencias (11,4%) y el número de testamentos (un 4%). El número de matrimonios formalizados ante notarios «cayeron en picado» en un 42%.

Compraventas por parte de extranjeros

En el pasado 2020, el volumen de compraventas de compradores extranjeros cayó hasta las 75.000 operaciones. Echando la vista atrás, se ve que el peso de estas compraventas está por debajo del 15%, cuota que exhibía hace una década.

Por tipo de comprador extranjero, seis de cada 10 viviendas han sido adquiridas en 2020 por un extranjero residente y las otras cuatro por un extranjero no residente, cumpliendo un total de 29.821 operaciones, lo que supone un retroceso interanual del 30% tasa que dobla la caída del mercado en su conjunto.