Cuando el incumplimiento de la obligación de pago de rentas en contratos de alquiler se tiene que resolver tras un procedimiento judicial, su desarrollo puede alargarse durante meses. A esto hay que añadirle que, además de acumular las rentas ya impagadas, puede que el inquilino tenga que hacerse cargo de las que se devengan del procedimiento. Esta, posiblemente desesperante, situación, hizo nacer la necesidad de crear vías que permitieran reducir el tiempo del procedimiento, y que terminasen de forma flexible sin necesidad de sentencia.
Por ello, en el procedimiento en que se reclamara el desahucio se introdujeron especialidades en su tramitación, que tanto se refieren a su conclusión anticipada, como a la concesión al propietario de plantear salidas rápidas a la solución judicial del conflicto. Veámoslas:
1- Se puede evitar una sentencia que alargue el proceso
Planteada la demanda se le traslada al inquilino y se le dirige requerimiento de pago por el Juzgado, para que en el plazo de 10 días:
- desaloje la vivienda,
- pague la renta adeudada,
- enerve la acción (pague las rentas debidas a la fecha del acto dejando vivo el contrato),
- o manifieste los motivos por los que no debe la cantidad que se le reclama.
Este primer acto, permitiría que el procedimiento concluya sin necesidad de sentencia en el caso de que no exista oposición.
Esta particularidad permite abreviar un sin número de procedimientos judiciales, en que el inquilino, tras la notificación de la demanda de desahucio, nada podía hacer, y sin embargo el procedimiento continuaba hasta la celebración del juicio y sentencia, produciéndose un alargamiento innecesario del mismo, y consiguiente retraso en la recuperación del inmueble por el arrendador, y acumulación de rentas impagadas.
En la actualidad, salvo en el caso de que el inquilino manifieste su oposición a la deuda, no se producirá sentencia, sino que directamente se dictará Decreto dando paso al lanzamiento, o recuperación de la vivienda por el propietario, en el día que se hubiera señalado.
2- Perdonar la deuda
Otra particularidad deriva del hecho de que el arrendador, para procurar una salida rápida, puede, al formular la demanda, manifestar al inquilino su disposición para perdonarle parte o toda la deuda y costas. Eso sí, siempre y cuando el inquilino devuelva el inmueble en el plazo que se le señale, que no podrá ser inferior a 15 días.
Esta opción resulta muy útil especialmente en los supuestos en que el propietario tienen la convicción de que el inquilino no tiene recursos contra los que poder hacerse el cobro de la deuda. Así se procura una solución razonablemente rápida en la recuperación del inmueble.
3- Posibilidad de mantenerse en la vivienda
Por último, existe otra especialidad en los procedimientos de desahucio. Manifestado el impago de rentas, e iniciado el procedimiento de desahucio, la consecuencia normal de la sentencia es la resolución del contrato, es decir, su extinción entre las partes.
Sin embargo, la ley ha creado un recurso para el arrendatario, a fin de que, incluso después de iniciado el procedimiento de desahucio por impago de renta, pueda rehabilitar el contrato y mantenerse en la vivienda.
Efectivamente, en el plazo de 10 días desde que se le notifique la demanda, el arrendatario puede entregar al propietario por vía notarial, o consignación en el Juzgado, el importe de las rentas adeudadas, a la fecha en que realice el pago o consignación.
Pero hay dos supuestos en que el inquilino no puede utilizar esta vía de rehabilitación:
- Cuando ya lo hubiera utilizado en procedimiento anterior,
- Cuando hubiera precedido a la demanda un requerimiento fehaciente de pago con la advertencia de inicio judicial del desahucio, y el pago no se hubiera producido.
En la demanda deben expresarse estas condiciones
A estos efectos, cuando el propietario formula la demanda, debe manifestar en ella si se dan o no las condiciones que permitan la enervación de la acción y el pago de la renta.
Por ello, en consideración de las opciones que permite el procedimiento al arrendador (las circunstancias concurrentes en la relación de alquiler, las personales de los contratantes, su interés o no en recuperar la relación, la causa del impago, la reiteración o no de incumplimientos, etc.), estas deben tenerse en cuenta desde el primer momento, a efecto de enfrentarse al conflicto con una estrategia clara que permita la mejor solución para el propietario.
Lógicamente, evidenciado el incumplimiento, de no considerarse accidental, procede exponer el asunto a un abogado, a fin de que oriente las actuaciones a seguir, para la más pronta y completa realización del interés del arrendador. Recuerda que en AIDE Abogados somos especialistas en derecho inmobiliario en Burgos.
